8 råd till en bostadsrättsförening

Ur Byggnadskultur nr 4/2006

Som ledamot i styrelsen för en liten bostadsrättsförening har jag haft god användning av mina insikter och kontakter inom byggnadsvården. Visserligen är vårt hus bara femtio år, men det innebär ändå att "traditionell teknik" fortfarande var i bruk när huset byggdes. Det kvalitetstänkande som hör ihop med byggnadsvården är ock-så bra att ha med sig till vanlig fastighetsförvaltning. Mina råd är riktade till styrelsen i en bostadsrättsförening med ett eller flera hus. Det kan vara flerfamiljshus, radhus eller gruppbyggda enfamiljshus. Det kan vara Q-märkta hus eller vanliga, hederliga hus som inte väcker någon särskild uppmärksamhet. Och deras ålder spelar faktiskt inte heller så stor roll.

1. Ta reda på husets kvaliteter och karaktärsdrag
Varje byggnad har sin personlighet och sina typiska drag. Ni som bor där kan vara hemmablinda, och ser inte sådana egenskaper. I bästa fall finns en beskrivning i en publicerad och lättillgänglig inventering eller ett bevarandeprogram. Annars får man vända sig till stadsmuseet, kommunantikvarien eller läns-museet och be om hjälp.

2. Var rädd om husets personlighet
Den kan utgöras av ovanlig arkitektur, originella interiördetaljer, ålderdomliga installationer eller kanske helt enkelt av gedigna traditionella material, och en patina som berättar om åren som gått. En förhastad underhållsinsats eller ett frestande extrapris på fönster, dörrar etc kan ställa till stor skada, som kanske sedan inte kan kompenseras.
Förändringar i smått och stort ska göras med hänsyn till det befintliga. Det gäller inne och ute, säkrare tamburdörrar eller ett nytt källsorteringshus. Ett rum - eller ett gårdsrum - kan beskrivas som ett musikaliskt ackord för synsinnet, och då är det oftast bra om tilläggen klingar i samma tonart och inte skorrar falskt.

Två hus från 50-talet, sida vid sida. Det högra tilläggsisolerades och plåtkläddes 1982, medan det vänstra har kvar sin ursprungliga puts - och därmed sin personlighet. Börjegatan 47 och 49, Uppsala. Fotograf/Illustratör: Anders Franzén

3. Anlita fackfolk
Ha inte medlemsomröstning om ny färgsättning - men tro inte heller att du ensam kan allt. Medlemmarna i föreningen ska kunna lita på att den gemensamma egendomen hanteras professionellt. Det gäller insatser på alla nivåer; daglig fastighetsskötsel eller engångsåtgärder, teori såväl som praktik. Till och med OVK:n (den obligatoriska ventilationskontrollen) kan göras mer eller mindre kompetent.
Framför allt är det viktigt vid större renoveringar, och det handlar då om varje moment: planering, projektledning, utförande och kontroll. Fråga tidigare kunder, be att få se referensobjekt, låt göra prover. Den entreprenör som har jobb i grannskapet, och kan göra jobbet väldigt snart och billigt, kanske inte är bäst för huset - eller för föreningens ekonomi.

4. Skaffa egen kunskap
Ett av de största hoten mot husets personlighet, och mot föreningens ekonomi, är vår egen okunskap. Husens ägare har av plan- och bygg-lagen under senare år tilldelats ett allt större ansvar. Även den lilla föreningen måste därför sätta sig in i varje fråga, för att kunna göra rätt
t ex i förfrågan eller upphandling.
Läs lämplig facklitteratur, fråga oberoende sakkunniga på länsmuseet eller bland konsulterna, skicka en ledamot på kurs. Kanske är en vecka på ett passande byggnadsvårdsläger en bra idé?

Moderna material på en gammal konstruktion. Här har ett 40-talshus byltats på med en kraftig tilläggsisolering, som för omväxlings skull putsats. Den korniga organiska putsfärgen visar sig tyvärr dra till sig partiklar ur luften, bland annat dubbslitage från gatubeläggningen. Bakom varje ljus fläck är isoleringen förankrad i den gamla fasaden, och eftersom det där leds ut värme, så fastnar det lite mindre smuts. De vertikala smutsstråken är rödalg, som trivs på kalla puts- och betongytor. Fotograf/Illustratör: Anders Franzén

5. Använd ursprungliga material och metoder
Det är både ett sätt att vara rädd om karaktärsdragen, och att beakta hur huset "lever". En felaktig fönstertätning, en ökad vindsisolering eller en ändrad typ av fasadfärg kan ställa till problem med husets hälsa. I äldre byggande var fasadfärgen ett offerskikt, men i dag skapar man skyddsskikt. Oprövade metoder och material från nyproduktionssidan kan vara billiga på kort sikt, men ställa till med kostsamma problem i längden.

6. Tänk långsiktigt
Förhasta er inte. Låt inte kortsiktig snålhet styra vid underhåll och renovering. Ha is i magen, fall inte handlöst för frestande renoveringsmetoder till extrapris. Gör en kalkyl på längre sikt, för att se vad årskostnaden kan bli.

Nytillskott i stil med originalet? På 1940-talet byggdes många hus i Malmö med gedigna fasader av gult tegel, murat i munkförband. Detta 40-talshus försågs hastigt och lustigt med nya balkoner och fönster lagom till Bomässan 1986. Det är tyvärr svårt att se dessa "äggkartonger" som god kvalitet, anpassade till huset. Södra Sofielund, Malmö. Fotograf/Illustratör: Anders Franzén

7. Planera, fatta välgrundade beslut
Låt göra konditionsbesiktning, kalkyl och underhållsplan. Fråga konsulterna hur de resonerat, ta inte allt de föreslår för givet. Använd deras handling som underlag för beslut.
En stamrenovering kan genomföras på flera sätt i dag än under ROT-epoken på 80-talet. Fråga och jämför! Att renovera och komplettera fönstren kan ta längre tid, men är varsammare och ofta bättre än att byta.

8. Dokumentera, arkivera
Ta kort när ni gör något åt ert hus, före, under och efter. Sådana bilder är inte bara trevliga att spara, de kan också utgöra värdefullt bevismaterial när det gäller att följa upp vad en entreprenör egentligen har gjort.
För ett föreningshus är det särskilt angeläget att åtgärder och vägval sätts på pränt eller på annat sätt dokumenteras. Eftersom styrelsen förnyas vartefter, så är det stor risk att tidigare erfarenheter slarvas bort. Ett välskött och genomtänkt arkiv är ovärderligt. En rad pärmar med tydlig påskrift på ryggen och lättförståeliga register kan utgöra stommen i bostadsrättsföreningens "arbetsminne".

Anders Franzén är byggnadsantikvarie med egen verksamhet i Uppsala.
Den här e-postadressen är skyddad från spamrobotar. Du måste tillåta Javascript för att visa e-postadressen